2007년부터 처분하는 토지가 비사업용 토지에 해당되면 양도소득세가 일반세율(9% ~ 36%)이 아닌 중과세율(60%)이 적용되고 아울러 장기보유특별공제까지 배제되어 최소 2배 이상 세금이 늘어난다.

 예를 들어 양도차익이 1억원인 토지(5년 보유)를 양도하고 양도소득세를 예정신고납부할 경우, 사업용 토지에 해당되면 양도소득세(주민세 포함)로 1782만원을 부담하면 되지만 비사업용 토지에 해당되면 5792만원을 납부해야 할 정도로 세금이 급격히 늘어난다.

 특히 보유기간이 오래된 토지일수록 세금이 큰 차이를 가져오니, 반드시 해당 토지가 비사업용 토지에 해당하는지 세무사와 함께 따져본 후 거래를 진행하여야 세금폭탄을 피해갈 수 있다. 다음은 비사업용 토지 여부를 판단할 수 있는 개략적인 체크리스트이니 참조하자.

*1단계 : 토지의 지목을 확인하자

 비사업용 토지인지 아닌지 여부를 판정하기 위해서는 우선 토지의 지목을 확인해야 한다. 토지의 지목이 어느 것에 속하느냐에 따라 비사업용 토지 해당 여부를 달리 판정하기 때문이다.

 토지의 지목은 농지, 임야, 목장용지, 주택의 부수토지, 별장 및 별장의 부수토지, 기타토지(건축물의 부수토지, 나대지, 잡종지 등)로 구분한다. 토지의 지목 판정은 사실상 현황에 의하며, 다만 사실상 현황이 불분명할 경우에는 공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 건축물관리대장, 무허가건축물대장, 등기부등본)상에 등재된 지목으로 판단한다.

* 2단계 : 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지인지 확인하자

 세법에서는 지가상승이익을 기대한 토지로 볼 수 없거나 부득이한 사유도 양도하는 점을 고려하여, 무조건 비사업용 토지에서 제외되는 토지로 다음 7가지를 열거하고 있다.

 ① 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야·목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지, ② 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야·목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지, ③ ‘공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률’및 기타 법률에 의하여 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득(상속토지는 피상속인 취득일 기준)한 토지 또는 2006년 12월 31일까지 사업인정고시된 지역의 토지, ④ 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지·임야·목장용지, ⑤ 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 토지, ⑥ 공장의 가동에 따른 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 토지소유자의 요구로 취득한 공장용 부속토지의 인접토지, ⑦ 2006년 12월 31일 이전에 8년 이상 재촌·자경하다가 이농한 자가 이농 당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

 이에 해당하는 토지를 양도하게 되면 비사업용 토지에서 제외되므로 장기보유특별공제 및 일반세율의 적용을 받아 다소 저렴한 양도소득세로 마무리할 수 있다.

* 3단계 : 지목별 개별 판정하자

 무조건 사업용 토지(위 7가지)에 해당하지 않는 토지의 경우, 지목별로 다음 4가지의 판정기준에 모두 적합해야만 사업용 토지로 보고 양도소득세 중과에서 제외된다.

 ① 이용상황의 적합성(사용기준), ② 이용지역의 적합성(지역기준), ③ 이용면적의 적정성(면적기준), ④ 사용기간의 적정성(기간기준)

 이 중 기간기준이 비사업용 토지 여부를 판단하는 핵심기준이며, 양도당시의 현황만을 가지고 비사업용 여부를 판단하지 않는다는 것을 의미한다. 세법상으로는 보유기간별로 구분해서 판단하고 있으나 일반적으로 ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상, ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상, ③ 보유기간 중 80% 이상 중 하나에 해당하는 기간동안 직접 사업에 사용한 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 이때 기간 계산은 일수 계산이며 초일(취득일, 사용개시일)은 불산입하고 말일(양도일, 사용종료일)은 산입하여 계산한다.(지목별 구체적 판정은 다음 글에서 계속됩니다.)