‘상품으로 둔갑된 빚’으로 인해 발생한 세계적인 금융위기와 경기침체를 극복하기 위해 우리 정부도 많은 대책을 내놓고 있다.

 이 중 경기부양을 목적으로 지난 9월 1일 세제개편안이, 이후 11월 3일 경제종합대책이 각각 발표되어, 조만간 감세로 인한 가처분소득이 늘어나는 효과를 실감할 수 있을 것으로 기대된다.

 그러나 2007년부터 시행되고 있는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과는 ‘10년 이상 보유 토지 수용시 비사업용 토지 중과 제외’를 제외한 나머지 부분은 현행대로 유지될 것으로 보인다.

 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과란 처분하는 토지가 비사업용 토지에 해당되면 양도소득세가 일반세율(9% ~ 36%)이 아닌 중과세율(60%)이 적용되고 아울러 장기보유특별공제까지 배제되어 세금이 급격히 늘어나는 경우를 말한다.

 지난 글에 이어 비사업용 토지 여부를 판단할 수 있는 개략적인 체크리스트를 정리하니 참조하고, 실제 거래시에는 반드시 세무사와 함께 충분히 검토한 후 거래를 진행할 것을 당부한다.

 3단계 : 지목별 개별 판정하자

 양도하는 토지가 무조건 사업용 토지(7가지)에 해당하지 않는다면, 지목별로 ① 이용상황의 적합성(사용기준), ② 이용지역의 적합성(지역기준), ③ 이용면적의 적정성(면적기준), ④ 사용기간의 적정성(기간기준) 등 4가지의 판정기준으로 개별 판정해야 하며, 기준에 모두 적합해야만 사업용 토지로 보고 양도소득세 중과에서 제외된다.

(1) 농지

 양도하는 토지가 농지인 경우에는, 일정기간(양도일 직전 3년 중 2년 또는 5년 중 3년 또는 보유기간 중 80%) 이상, 재촌(농지소재지 또는 연접 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 20㎞ 이내에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 것), 자경(상시 농작업에 종사하거나 농작업의 ½ 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는 것)해야 하며, 당해 농지가 도시지역(특별시·광역시·시 지역 중 주거·상업·공업지역) 내에 소재하는 농지가 아니어야 사업용 토지로 인정받아 양도소득세 중과를 피할 수 있다.

(2) 임야

 지목이 임야인 경우에는, 일정기간(위 동일) 이상, 재촌(위 동일)하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있다.

(3) 목장용지

 목장용지(축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지, 초지 및 사료포를 포함)인 경우에는, 양도자가 당해 목장용지를 일정기간(위 동일) 이상, 축산업에 사용하였는지, 가축별 기준면적을 초과하는지, 당해 목장용지가 도시지역 내 소재하는지를 확인해야 한다.

 만일 일정기간 동안 축산업을 영위하지 않는 자가 소유하는 목장용지, 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 가축별 기준면적을 초과하는 토지, 축산업을 영위하는 자가 소유하는 도시지역 내 목장용지(도시지역에 편입된 날로부터 2년이 경과되지 않은 경우 및 도시지역 중 녹지지역·개발제한구역 내 소재하는 경우 제외)에 해당되면 비사업용 목장용지로 분류되어 양도소득세가 중과된다.

(4) 주택의 부수토지

 주택의 부수토지의 경우에는, 일정기간(위 동일) 이상, 주택의 정착면적에 지역별 적용배율(도시지역 내 5배, 도시지역 외 10배)을 곱한 기준면적 이내의 토지에 해당되면 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

(5) 별장 및 별장의 부속토지

 별장(상시주거용이 아닌 위락·휴양·피서 등으로 사용하는 주거용 건축물)의 부수토지인 경우에는, 별장에서 제외되는 농어촌주택 및 그 부속토지인지를 검토해야 한다. 별장에서 제외되는 경우(수도권과 광역시 소재 군지역·도시지역·토지거래 허가구역·투기지역·관광단지를 제외한 읍·면 지역에 소재하고 대지면적이 660㎡ 이내이고 주택의 연면적이 150㎡ 이하이며 건물과 부속토지의 가액이 기준시가로 1억원 이하일 것)가 아니면 당해 건축물은 물론 그 부속토지 전체를 비사업용으로 본다.

(6) 기타 토지(나대지 또는 잡종지)

 기타 토지의 경우에는, 일정기간(위 동일) 이상, 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세과 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세대상 토지인 경우에는 사업용 토지로 본다. 그러나 재산세 종합합산대상 토지 중 토지의 이용상황, 관계법령의 의무이행 여부, 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 토지(무주택자가 소유한 나지 등 13가지)를 제외한 재산세 종합합산대상 토지는 비사업용 토지로 판정되어 양도소득세가 중과된다.

 취득한 토지가 비사업용 토지에 해당된다면, 향후 양도소득세 중과를 피하기 위해 지목에 따라 최소 2년 이상 사업용 토지로 사용한 후 양도할 것을 권한다. 특히 수용지역의 토지보상 대상자 중 양도소득세 중과가 예상되는 부재지주에 해당한다면, 반드시 세무사와 함께 충분히 검토한 후 세금을 신고 납부토록 하자.